片區(qū)綜合開發(fā)項目市場化融資模式要點分析

片區(qū)綜合開發(fā)項目市場化融資模式要點：

一、項目資本金

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資成為本輪穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要手段，但資本金到位困難成為制約項目建設(shè)和貸款投放的重要因素之一。

1、2022已經(jīng)推出了8,000億元政策性銀行信貸額度和國開行、農(nóng)展行、進出口行分別設(shè)立七千多億元政策性開發(fā)性金融工具。2023年政策繼續(xù)發(fā)力，基金項目將是重要的投資模式。

金融工具的具體用途：

一是補充投資重大項目資本金，不超過全部資本金的50%；

二是對于短期內(nèi)專項債券作為資本金無法到位的，可以為專項債券搭橋。

政策性、開發(fā)性金融工具按照市場化原則投資，依法合規(guī)自主決策、自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險，保本微利，只做財務(wù)投資行使相應(yīng)股東權(quán)利，不參與項目實際建設(shè)運營，并按照市場化原則確定退出方式。投資項目既要有較強的社會效益，也要有一定的經(jīng)濟可行性，重點投向三類項目：

一是中央財經(jīng)委員會第十一次會議明確的五大基礎(chǔ)設(shè)施重點領(lǐng)域（分別為交通水利能源等網(wǎng)絡(luò)型基礎(chǔ)設(shè)施、信息科技物流等產(chǎn)業(yè)升級基礎(chǔ)設(shè)施、地下管廊等城市基礎(chǔ)設(shè)施、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田等農(nóng)業(yè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、國家安全基礎(chǔ)設(shè)施）

二是重大科技創(chuàng)新等領(lǐng)域

三是其他可由地方政府專項債券投資的項目

四是機場、新型電力基礎(chǔ)設(shè)施、核電站、油氣干線長輸管道和充電樁? 基金項目申報中，監(jiān)管部門要求申報項目資本金不低于項目總投資20%，累計安排的基金占項目資本金比例在50%以內(nèi)。此外，扣除各類中央財政性資金、用于項目資本金的專項債券和基金后，地方和項目單位資本金出資比例不得低于項目總投資的5%。

2、8月31日國常會要求，對于基金項目，對商業(yè)銀行配足中長期貸款的情況將進行考核。

二、市場化融資銀行如何分析片區(qū)項目融資的可行性

銀行從以下兩個角度考慮：

（一）、合規(guī)性

1、項目手續(xù)合規(guī)；

2、開發(fā)模式合規(guī)（PPP、特許經(jīng)營、授權(quán)模式、政策聯(lián)動模式等）；

3、隱性債務(wù)合規(guī)。

（二）、還款能力

1、片區(qū)開發(fā)前景（人、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)上下游支撐等）；

2、還款測算；

3、綜合還款能力（主體增信）。

包含多個項目，資金用途與還款來源難以對應(yīng)不清晰，債務(wù)與資產(chǎn)難以對應(yīng)的項目，較難獲得融資。ABO、投資人+EPC方案要注意，大項目對應(yīng)拆分的里邊的具體現(xiàn)金流較好的小項目融資，或?qū)⒋笃瑓^(qū)拆分為若干小片區(qū)進行包裝融資。

三、分層剝離融資方法 如下圖所示：

四、一二級聯(lián)動融資

1、以房地產(chǎn)租售為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資

1）、以片區(qū)的最終產(chǎn)出為還款來源，打通土地一二級開發(fā)，做成自平衡項目（如城市更新片區(qū)項目、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)）；

2）、配置合理的土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、房屋租賃業(yè)務(wù)，形成可覆蓋總投資的收入 ；

3）、開展市場化融資。

如何打通一二級聯(lián)動開發(fā)：

1）政策聯(lián)動（低效用地、特殊政策[EOD、TOD等]）；

2）操作聯(lián)動（產(chǎn)業(yè)勾地-帶方案掛牌）；

2、以產(chǎn)業(yè)經(jīng)營為主要產(chǎn)出的片區(qū)項目如何融資

首先，看園區(qū)定位和引入產(chǎn)業(yè)有無前景（寶馬汽車、小米汽車+主體，區(qū)位優(yōu)勢等）其次，規(guī)劃好開發(fā)項目，安排好開發(fā)時序，考慮可融資性和資金鏈銜接（可以先高技術(shù)人員的配套等，可先融資）；

綜合運用政府注資、土地和房產(chǎn)收入、標(biāo)準(zhǔn)廠房孵化器等收入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入收入、政府補貼補助收入（補市場、入園企業(yè)，如標(biāo)準(zhǔn)廠房補企業(yè)，企業(yè)再支付租金）、專項債、企業(yè)債 。

注意：土地出讓收入、政府支付-的合規(guī)性。

五、當(dāng)片區(qū)還沒有收入時的融資——前期征拆及一級開發(fā)階段

1、回遷安置房、保障房融資 ；

2、政府采購工程、采購服務(wù)及委托代建的短期融資；

3、分期付款+延期付款 ；

4、與有土地出讓收入的項目搭配發(fā)行專項債融資；

5、成為有經(jīng)營性收入項目的配套項目，在收入能夠自平衡的情況下開展市場化融資（發(fā)債或貸款）；

6、先短期貸款或借款、延付，條件成熟后項目貸款；

7、專項債+市場化融資 ；

8、二級贖買一級（自然資權(quán)益函【2021】15號） ；

9、反向委托或反向購買（一二級政策聯(lián)動融資）。